Wycena mieszkania
Lokal mieszkalny z rynku pierwotnego
Dokumenty niezbędne do wyceny:
• Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży/umowa rezerwacyjna
• Rzut lokalu z powierzchniami użytkowymi pomieszczeń
• Prospekt informacyjny i standard wykonania budynku oraz lokalu
• Pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie (jeżeli budynek oddano już do użytkowania)
• Wypis z rejestru gruntów (dla działki, na której jest realizowana budowa)
Dokumenty otrzymujesz od dewelopera przy podpisaniu umowy.
• Kosztorys prac wykończeniowych na druku odpowiedniego banku (jeśli planujesz kredyt również na wykończenie mieszkania)
Lokal mieszkalny z rynku wtórnego
Dokumenty niezbędne do wyceny:
• Numer księgi wieczystej mieszkania
• Akt notarialny lub umowa przedwstępna kupna-sprzedaży
• Kosztorys prac remontowych na druku odpowiedniego banku (jeśli planujesz również kredyt na remont mieszkania)
Mieszkanie spółdzielcze
Dokumenty niezbędne do wyceny:
• Numer księgi wieczystej mieszkania (jeżeli jest założona)
• Jeżeli brak księgi wieczystej → zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (zawierające informacje komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powierzchnia użytkowa lokalu, położenie lokalu na piętrze)
• Akt notarialny lub umowa przedwstępna kupna-sprzedaży
• Kosztorys prac remontowych na druku odpowiedniego banku (jeśli planujesz również kredyt na wykończenie mieszkania)
koszt wyceny już od 500 zł
Znaczenie wyceny nieruchomości przy kredycie hipotecznym
Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego odgrywa kluczową rolę przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Pozwala ona bankowi ocenić, czy hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowi wystarczające zabezpieczenie spłaty zobowiązania. W przypadku, gdy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, bank (jako wierzyciel hipoteczny) ma prawo do egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość może zostać sprzedana, a środki uzyskane z jej sprzedaży zostaną przeznaczone na pokrycie zadłużenia wobec banku.
Wycena nieruchomości pomaga ocenić stopień ryzyka, jaki bank podejmuje, udzielając kredytu. Dlatego kluczowe znaczenie ma wartość rynkowa nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym. Po otrzymaniu operatu bank może również dodatkowo zweryfikować jego wartość, często zadając rzeczoznawcy dodatkowe pytania. Rzeczoznawca odpowiada na nie, sporządzając aneks do operatu szacunkowego, co pozwala na doprecyzowanie wyceny.
Przykład: jeśli nieruchomość jest kupowana zgodnie z umową przedwstępną za 500 tys. zł, a rzeczoznawca w operacie szacunkowym wskazuje jej wartość na 480 tys. zł, większość banków oblicza wskaźnik LTV (Loan to Value) od niższej kwoty, czyli od 480 tys. zł. Przy LTV wynoszącym 80% bank przyzna kredyt w wysokości 384 tys. zł. W przypadku odwrotnym, gdy wartość z operatu jest wyższa niż cena zakupu (np. 520 tys. zł), wskaźnik LTV zostanie wyliczony od kwoty z umowy przedwstępnej, czyli od 500 tys. zł, co daje kredyt w wysokości 400 tys. zł.
Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym – jak wygląda proces wyceny nieruchomości?
Przy zakupie nieruchomości na kredyt każdy bank finansujący wymaga wyceny nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie wierzytelności. Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy, może być sporządzona wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, którego kompetencje nadane są przez właściwego ministra. Operat szacunkowy to dokument, w którym określona jest wartość rynkowa nieruchomości, co ma kluczowe znaczenie w procesie kredytowym.
Za chwilę opowiem Ci jak przebiega współpraca z rzeczoznawcą majątkowym podczas sporządzania operatu szacunkowego. Opisze również, jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości, a także jakie wytyczne mają niektóre banki odnośnie do formy operatu. Dzięki temu lepiej zrozumiesz, jak operat szacunkowy wpływa na proces przyznawania kredytu i jakie wymagania muszą zostać spełnione.
Każda nieruchomość, którą planujesz kupić na kredyt, musi być wyceniona przed przyznaniem kredytu. Niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom, działka budowlana, siedlisko, czy inny rodzaj nieruchomości, operat szacunkowy sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy. W operacie tym określana jest wartość rynkowa nieruchomości, co ma kluczowe znaczenie w procesie kredytowym.
Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca uprawnienia, nadane przez odpowiedniego ministra (obecnie Ministra Inwestycji i Rozwoju), do szacowania wartości nieruchomości. Każdy rzeczoznawca dysponuje indywidualnym numerem uprawnień zawodowych. W internecie można łatwo znaleźć Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych, w którym figurują wszyscy rzeczoznawcy majątkowi z Polski.
Warto jednak pamiętać, że nie każdy rzeczoznawca może sporządzić wycenę zaakceptowaną przez bank. Wymogiem dla rzeczoznawcy jest ukończenie specjalistycznego kursu „bankowego”, który przygotowuje do wyceny nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie wierzytelności banku. Takie kursy organizowane są m.in. przez Związek Banków Polskich.
Dodatkowo, niektóre banki posiadają własną listę „preferowanych” rzeczoznawców, którzy są jedynymi uprawnionymi do sporządzania wycen dla danego banku. Dlatego zawsze warto upewnić się, czy możesz dostarczyć wycenę sporządzoną przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę. Taka wycena, wykonana przez niezależnego rzeczoznawcę, może być wykorzystana przy składaniu wniosków do kilku banków w formie kserokopii – płacisz raz za operat. Z kolei wyceny realizowane wewnętrznie przez bank są zazwyczaj możliwe do wykorzystania tylko w tym banku, co ogranicza ich zastosowanie w innych instytucjach.
Masz pytania, potrzebujesz pomocy?
Skontaktuj się ze mną już teraz! Jestem tu, by doradzić i wspierać na każdym etapie.
- ul. Warszawska 26, 05-870 Błonie
- +48 509554983
- kontakt@wyceny-suchecka.pl